党的二十大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。住房问题关系民生福祉，发展租赁住房，建立购租并举的住房制度，对于促进实现全体人民住有所居的目标意义重大。为不断改善群众居住条件，全国各地多方发力出实招，推进公租房建设，满足生活困难群众居住需求，加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

　　国有企业是中国特色社会主义的重要物质基础和政治基础，是我们党执政兴国的重要支柱和依靠力量。重庆发展投资公司作为重庆地方基础设施投融资企业“升级版”，铭刻“基础设施市场化投融资企业”“重庆资金资产资源‘三资’整合平台”“国有基础设施投资运营公司”“优质产业资产发展平台”四大鲜明特征，致力于打造具有核心竞争力和持续发展力的国内知名国有资本投资运营公司。近年来，重庆发展投资公司将管理与服务、标准与特色相结合，构建了从招商、扶商到造商的全链条服务，探索出一条保障性住房社区商业高质量运营管理的新路。

　　重发公司拥有体量巨大、生机勃发、前景美好的公租房商业资产

　　2019年至今，重发公司投资200多亿元，收购归集重庆市级公租房商业资产超过200万平米，涉及公租房楼盘21个，分布在重庆主城7个中心城区。公租房商业资产是新一轮产城融合的加速器、消费增长的放大器、城市扩容的稳压器，展示出独特的优势。一是城市发展利好。未来五年，重庆地区生产总值和人均地区生产总值将分别超过4万亿元、12万元。智能网联新能源汽车、新一代电子信息制造业、先进材料等产业陆续落户，将建成3大万亿级主导产业集群。同时，2023年前三季度，全市社会消费品零售总额同比增长7.4%，在2023福布斯中国消费活力城市榜中名列第四，体现出较强的消费增长力。二是区位及产业利好。重庆公租房星罗棋布于中心城区二环线以内，服务周边产业园区超80个，是目前重庆城市发展的核心区域，成长性高、可塑性强，且80%已通轨道交通，公共交通便利。2023年前三季度，近千家企业落户重庆本土，其中超50%的企业聚集于公租房周边产业园区，在带动区域发展的同时，进一步提升项目的商气、人气，促进了产、商、住的有机结合。三是人口质数利好。公租房消费人群基数大且稳定，公租房入住率均超过95%，人口密度高，总体一公里内辐射近百万居民，三公里内辐射超两百万居民，拥有近百亿的消费潜力，同时公租房住户年轻化趋势明显，30岁以下年轻消费客群占比70%，两者综合为公租房商业带来了持续稳定且成长性高的消费动力。四是场景及生态利好。21个公租房商业形态丰富多样，使公租房商业具备各类业态的打造条件。同时通过工程改造及物业升级，为传统商业、服务产业的引入带来更多机会，促使传统商业进一步转型升级，现代商服加速集聚。

　　切实解放思想，注重系统发力，打造中国公房商业标准

　　一是打造中国公房商业标准。重庆公租房在全国体量较大，公租房商业点多面广，表现形式丰富，实践基础深厚。重发公司大力探索中国公房的商业标准：其一是有辨识度的商业形象。包括案名策划、立面标准、导视系统标准、店铺形象标准、商业整洁标准。其二是配置完善的硬件条件。水、电、气、通讯、网络，隔油池、排污排烟管道、商业停车位、广告位等，以商户经营使用为原则，探索统一规范的硬件标准。其三是兼容并蓄的业态比例。根据各项目客群基数和年龄结构，根据项目住宅与商业的动线、主次通道，根据不同业态的承租能力与需求，对美食餐饮、零售购物、康体养生、文化教育、生活服务等主要业态进行比例规划和业态衔接规划，前置商业生态建立，规避同质竞争。其四是多维一体的运营服务。建立商家现场管理标准、形象管理标准、经营管理标准、商家经营指导管理标准、市场推广管理标准。其五是层级分明的品牌战盟。根据公租房商业特性建立商户战略合作品牌库。对商户品牌以业态属性、面积需求大小、楼层区位进行分类；对连锁自营品牌、连锁加盟品牌、自建品牌、区域首进品牌进行分级；对主力店品牌、次主力店品牌、引擎品牌、网红流量品牌进行分档；对战盟品牌商户加强互动沟通。

　　二是紧紧抓住“消费者”“商家”“营商环境”三大要素全面发力。作为商业资产的产权方和运营方，商家是我们的上帝，而消费者是商家的上帝。营商环境直接关系商家运营，最终影响到消费者。必须在消费者、商家、营商环境三大要素上综合发力。三年多来，线上线下帮助商家开展经营促销活动，大力聚人气促商气。逐盘开展商户座谈，实施“一盘一策”，解决商户群众急难愁盼问题1000余件；制定“两抓三促四发挥”惠民9项措施和服务项目、服务商家、服务居民“三服务”方案；累计帮助商家解决6大类经营难题，间接通过稳商助商解决20000余人就业。

　　三是大力探索市场化运营模式。从“包租婆”加快转型为“专业运营商”。以“城南家园”“两江名居”两个楼盘项目作为试点，面向社会公开招标引入专业商管机构，以“基础服务费+佣金提成+超额完成目标奖励”作为激励约束机制，商管机构入驻三年，实现项目整体出租率提升超30%、年合同租金增长超过2000万元。为盘活美丽阳光公租房项目资产，重发公司与重庆欢乐寓公寓管理有限公司签订对赌协议：商管运营初期不拿一分钱，待租金收入达到考核指标后，再按约定比例分成，确保了国有资产收益稳定、风险可控。面向全国公开征集停车行业专业运营公司作为合作伙伴，采取“联合运营管理、基础保底收费、超额利润分成”模式，择优引入深圳捷顺科技公司，对11个公租房项目停车场进行智能化改造提升。经过三年多的摸索和实践，公租房商业资产经营管理的市场化水平得到显著提升。

　　四是坚持抓好大招商、招大商。公租房商业资产闲置率高，特别集中在一些建成后一直闲置、时间长达七八年、整体规模数万平米的“盒子商业体”上面。重发公司采取挨个“叩门招商”、组织招商推介会、媒体平台宣传等多种方式相结合，努力扩大公租房商业资产的影响力、吸引力。贯彻“不放走任何一个大商家”的招商理念，对大型商家采取专班跟进、全程服务，招商前期进行充分的沟通洽谈、招商过程中全面真实展示物业相关信息，确定意向之后协助开展经营主题和业态布局分析，签约入驻之后持续协调各方资源助力发展。针对大型商业培育期较长的问题，在法律法规允许的范围内，采取“一事一议”方式出台优惠政策，对大型商家给予一定让利和扶持，为商家引得进来、经营得持久提供全方位服务，最大限度地打造优质营商环境。

　　五是用好“大数据”“专业运营”“金融”三大赋能工具。其一，加强大数据建设，搞好大数据分析、运用，完善组织架构和管理边界，制定整体运行策略，形成“监督、管理、经营”高效协同体系，实现盘清、招商、合同、收缴、安全巡检、风险预警、统计、监督八大功能。搭建供应链、支付、营销、团购、电商、配送、直播等商业基础综合服务平台，引入商业服务业企业合作，为商户经营赋能，拓展传播渠道，实现从消费者到门店到产品的数据共通，形成多层次商业生态，整体闭环运行。其二，强化专业化运营，通过引进专业团队、成立混改公司、实施市场化对赌等多种方式，以专业化运营提升资产的创效能力和运营效益。其三，强化金融工具运用，积极挖掘多层次、多种类的金融工具，联系实际应用场景，探索资产证券化、开发商户经营贷产品等，更好管理资产、提高收益、降低风险。

　　六是大力推动运营管理创新。为促使商业逐步迭代升级改善公租房商业的固有市场形象，城南家园商管团队建立起“五维综合评级体系”，包括“品牌与经营实力、履约诚信度、经营安全意识、创新经营适应能力、租金与带动效应贡献力”五个维度、30余项细分标准，通过商管团队长期调研与收集每季度持续更新各类业态、各类型商户的评价数据与信息，运用大数据按业态将对应商家逐步划分为五个等级，并应用到后续运营策略与迭代招商客户筛选中。幸福华庭商管公司以租售比（销售业绩与月租金的比例）为依据，细分销售业绩与租金贡献率，分别以战略复制（再开新店）、专项扶持、调整淘汰等措施，建立招调预警机制，在商家出现经营危机时主动介入，实施高效管理。两江名居商管全面打造“一刻钟便民生活圈”，全力推动“一心四街”打造，丰富区域业态和居民生活品质：“一心”指家庭式邻里生活体验中心，吃街为主题餐饮街区、鲜街为“菜篮子”生活主题街区、学街为亲子文化主题街区，嗨街为夜间生活主题街区。

　　在运营公租房商业资产中获得的几点启示

　　一是必须解放思想、开拓创新。商业资产运营管理是一门大学问，必须跳出行政化管理、传统“包租婆”经营的思维，充分融入市场，向市场学习，向市场主体学习。要大力更新市场经营理念，敢于与专业机构、民营企业沟通合作，以开放的胸怀接纳市场经营理念、市场经营主体、市场经营模式，在依法依规的基础上做好解放思想、开拓创新的大文章，才能真正达到盘活盘优国有存量资产的目的。

　　二是必须坚持市场化、专业化、数字化、精细化方向。必须坚持市场化方向，按照现代商业规律办事，大力吸收现代商业理念，建立市场化运行机制，提升市场竞争力，更多地让市场来检验做法和成效；必须坚持专业化方向，坚持专业的人办专业的事，充分尊重专业知识、精挑细选专业团队、提升专业能力、进行专业运用，大力提升运营实效；必须坚持数字化方向，充分运用大数据和人工智能，实现企业管理和业务创新，形成“监督、管理、经营”高效协同体系；必须坚持精细化方向，推动资产数据精细化、业态定位精细化、客户准入精细化、运营管理精细化、工程维保精细化、安全生产精细化、投访处理精细化，向管理要效益，向精细化要效益。

　　三是必须抓住国内统一大市场建设契机，优选合作伙伴。对于地方国企而言，要打通与全国范围内头部企业、优质企业、专业机构增进沟通、加强合作的渠道，通过公开面向全国大市场筛选头部企业、优质企业和专业机构，更好地匹配自身需求，实现共赢发展。

　　四是必须推进制度创新，推动国资监管与市场发展相统一。现行的国有资产出租监管规定有一些亟待完善的地方。比如门面到期后是否必须统一挂牌出租？值得商榷；又如国有资产租赁不得转租、分租，但事实上市场普遍存在转分租的需求，而且在查验转分租行为时，国有企业手段有限。对此，我们呼吁国资监管部门开展调研，推动相关规章制度进一步结合实际健全完善。

　　五是必须抓住“消费者”“商家”“营商环境”三大要素，从根本上发力盘活商业资产。在国有商业资产的租赁经营中，租赁商家、消费者都是我们的上帝，营商环境最终将影响消费者的消费，这是商业运行的基本规律和底层逻辑。必须以消费需求为基础、消费体验为核心，围绕消费者需求组织招商、围绕商户持续经营提供配套、围绕打造良好营商环境整合各方资源，以系统思维抓好经营管理。

　　（作者系重庆发展投资公司党委委员、董事、副总经理；本文为作者在2023国资国企高质量发展峰会暨第九届国家治理高峰论坛上的发言）