《解码智能时代2021》书摘“各出一盘菜,共办一桌席”我市两家企业纳入国家级服务业标准化专项试点万州60个移民小区越来越宜居
第003版:把习近平总书记的殷殷嘱托全面落实在重庆大地上
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《解码智能时代2021》书摘
“各出一盘菜,共办一桌席”
我市两家企业纳入国家级服务业标准化专项试点
万州60个移民小区越来越宜居
    
 
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2021 年 09 月 15 日 星期 放大 缩小 默认 
关注重庆老旧小区改造之③ 市场化融资篇

“各出一盘菜,共办一桌席”
重庆多元筹资,凝聚老旧小区改造合力
本报记者 廖雪梅

    在渝中区重庆医科大学家属区,许多老楼房加装了电梯。市住房城乡建委供图

  社区办宴席,没有钱,怎么办?

  一个被广为采用的方法,是发动居民,“各出一盘菜,共办一桌席”。

  点多、面广的重庆老旧小区改造,也面临资金匮乏的难题。借鉴社区宴席,我市充分整合资源,积极探索居民、市场、政府多方共同筹措资金的方式,通过引导居民出资、吸引企业投资,凝聚老旧小区改造的强大合力。

  渝中区重庆医科大学家属区:

  居民不甘心“宅”在家,为邻居垫资装电梯

  “为什么其他栋楼都装了电梯,我们这栋楼还没有动静”?

  前不久,钟丰菊从外地度假回家,刚走进重庆医科大学家属区,就看见院内的部分老房子在加装电梯。她心里一着急,行李都没放下,就给社区工作人员打电话。

  钟丰菊是重庆医科大学的退休职工,在她所居住的重医家属区,老年人占比达到70%。为自己的房子加装电梯,是她多年的梦想。

  然而,社区工作人员在征求该楼居民意见时,却碰到了棘手的事:钟丰菊住的10号楼共有5层楼房、10户人家。10户居民中,一、二楼的住户明确表示不参与电梯加装;剩余的6户人家中,只有3家人同意安装电梯。

  电梯加装工作似乎走进了“死胡同”,怎么办?

  钟丰菊和其他两户渴望安装电梯的住户商量后,做出了一个决定:她们一起出钱,为其他3家不愿安装电梯的住户垫上电梯加装费用。

  据了解,在钟丰菊所住的楼房加装电梯,至少需要60万元,其中的一半费用由政府出资,剩余的30万元则由钟丰菊等三家人共同承担。

  为什么钟丰菊们宁愿为邻居垫资,也要加装电梯?

  记者了解到,一方面,是这些住户家中有行动不便的老人,他们不甘心让家人长时间“宅”在家,希望通过加装电梯改善出行条件;另一方面,加装电梯后的小区升值空间可观,在重医家属区附近,不少小区加装电梯后,每户房屋的“身价”上涨了至少20万元。

  钟丰菊告诉记者,她们和其他三家不愿出资的住户达成了协议:为这些住户留下进出平台,并用防盗网封住电梯入口。如果今后这些住户想坐电梯,必须自己出钱打开防盗网,还要把其他居民的垫资悉数返还。

  渝中区住房和城市建设委员会人士介绍,重医家属区改造项目涉及房屋28栋、居民1192户,已有24栋房屋立项推进电梯加装工作,小区居民出资超过400万元。为保障电梯加装工作顺利推进,重庆医科大学还划拨50余万元为家属区增设了两台专业用电变压器,解决了小区给排水管网改造、化粪池迁移等问题。

  “我们这栋楼的电梯加装工程8月开工,下月就可坐上电梯,上下楼方便了!”钟丰菊笑呵呵地说。

  江北区南桥苑小区:

  打造国内首个老旧小区改造的集中式长租公寓

  整洁的外墙,茂盛的植被,干净的楼道,装有密码锁的单元门,嵌有玻璃的观光电梯……如不是亲眼看见,很难想象,这是一个建成20多年的小区。它,就是江北区南桥苑小区“建融家园”。

  “建融家园”由原南桥苑小区7幢改造而来,本是建于上世纪90年代末的安置房。以前,这里不仅环境糟糕,房间还有渗水等问题,大部分居民被迫搬离,空房也租不出去。作为这里为数不多的“留守人员”,67岁的小区居民钟传玉说,过去提起自己的小区就感到“窝心”,盼望早日启动改造工程。

  面对居民的呼声,南桥苑项目前业主——重庆宏融资本运营管理集团有限公司(江北区国有资本运营平台)多次对外挂牌出租或出售,却因房屋条件不好,加上管理难度大、后续维护费用开销多等原因,迟迟找不到“下家”。

  转机,出现在2019年。

  当年,建设银行重庆市分行得知其客户宏融资本想改造提升南桥苑小区7幢的消息后,在江北区政府相关部门支持下,携手建融住房服务(重庆)有限责任公司(建设银行旗下从事长租房经营的企业,简称建融住房),与宏融资本就南桥苑小区7幢改造事宜达成合作意向——建融住房负责对该小区7幢共3个单元楼、3000平方米的老旧住房进行改造,获得改造项目10年租赁权。

  为此,建融住房重庆公司投资约400万元对该楼实施了电梯加装、综合改造等“手术”,配备了家具、家电,设立便民服务场所和小超市,打造了较高品质的租赁住房项目“建融家园”,委托给专业公司运营。

  2020年5月,国内首个老旧小区改造的集中式长租公寓——“建融家园”投入运营,46套房源在1个月内全部按市场价租出。据测算,该项目预计未来10年租金收入约850万元,扣除运营成本后可基本实现效益平衡。

  提起自己现在的家,钟传玉的笑容如阳光般灿烂。“以前蜘蛛网般凌乱的管线规整了,楼道消防通道焕然一新……小区不但环境好了,生活也更方便了,我住在这里感到很舒心!”

  九龙坡区劳动三村:

  PPP模式解决小区的改造资金难题

  九龙坡区谢家湾街道劳动三村的居民骆红兵最近养成了一个习惯:每天早上都要在小区里散步,先沿着精致的小花园走走,再到小区的步道上健健身,累了就在新修的木质坐椅上休憩,感觉生活十分惬意。

  骆红兵告诉记者:“我们这里的房子建于上世纪90年代,以前是上漏下堵,与周边新修房屋相比,居住条件落后一大截,大家苦不堪言。”

  可是,劳动三村改造涉及楼房45栋、居民1145户,如果要把整套改造“手术”做下来,需要花费的资金接近4000万元。彼时,九龙坡区准备推进的老旧小区改造项目还有多个,需要筹集的改造资金高达数亿,劳动三村的改造费用从哪里来?

  经与市住房城乡建委协商,九龙坡区将劳动三村和周边白马凼小区等六大片区的改造项目打包,形成一个包括366栋房屋、总建筑面积约102万平方米的“超级”老旧小区改造项目——2020年九龙坡区城市有机更新老旧小区改造项目对外招标,成为全国首个采用PPP模式推进的老旧小区改造项目。

  九龙坡区住房城乡建委人士透露,该项目拟采取PPP模式中的“ROT”(改建-运营-移交)运作方式,引入规模化实施运营主体,由市场主体负责全过程投融资、设计、建设、运营、后续维护等所有工作,项目合作期限为11年(建设期1年,运营期10年)。项目主要通过梳理整合停车位、充电桩、农贸市场、公有房屋、闲置物业、广告位、散居楼栋清扫保洁7大类经营性收入来源,并让渡部分小区、国有资产收益,建立“居民受益、企业获利、政府减压”的多方共赢模式。最终,九龙坡区引入愿景集团与区国有公司投入3.7亿元组建SPV公司(即项目公司)。

  有了资金的注入,劳动三村的变化非常明显:2021年初,施工单位进场施工。本月底,一期工程将基本完工。该小区不仅进行了屋面修缮、楼顶防水、雨污水管改造等修缮工作,还新修了老年人坝坝茶场地、康养漫步道、外来打工者之家、童叟互动空间等设施。

  “以前我们小区又脏又乱,现在焕然一新,大家赞不绝口。”看到小区发生的变化,骆红兵对未来的生活充满期待。

  部门声音>>>

  老旧小区改造,没有资金寸步难行。为此,我市通过加强政府引导,强化部门联动,鼓励水电气等专业经营单位投身老旧小区改造行动,积极探索市场化、可持续推进老旧小区改造和社区建设的新路,建立“政府引导、市场运作、社会参与、居民出资、共建共享”的长效机制,为老旧小区改造注入“推进剂”。

  ——重庆市住房和城乡建设委员会

  专家点评>>>

  重庆老旧小区存在公共设施改造资金投入大、渠道单一,居民出资意愿不高的问题,严重制约了改造工作的推进。

  上述案例积极发挥政府资金的引导作用,整合各方主体利益诉求,寻找到各方合作共赢发展的最大公约数,是推进重庆中心城区老旧小区改造工作的有益探索,对激发城市活力,提升城市价值,满足居民幸福感、获得感具有重要意义。

  建议以老旧小区功能再造和价值提升为牵引,充分发挥财政对老旧小区改造资金投入的“牛鼻子”作用,引导各金融机构、城建开发企业、社会投资者和小区业主积极参与,打造城市功能价值再造以及责任共担、利益共享的“金链子”,夯实老旧小区改造的资金投入保障。

  ——重庆社会科学院城市与区域经济研究所所长、研究员彭劲松

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