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　　改变源于一项全国性政策。2023年，央行推出1000亿元租赁住房贷款支持计划，在重庆等8个城市试点，支持市场化批量收购存量商品房。得益于此，嘉寓公司于2024年初获得关键的长期资金，突破了收购环节的瓶颈。

　　这不仅解决了“起步款”问题，更重要的是重构了项目的财务逻辑。借助政策窗口，企业以合理价格获取资产，再通过长期稳定运营逐步实现现金流平衡，让原本“算不过账”的项目具备了商业可持续性。

　　2024年5月，佳寓·光环店落地，该项目收购94套精装房源，仅做软装配备，3周内即告满租，出租率保持在95%以上，目前已基本实现单项目盈亏平衡。这意味着，在金融杠杆的撬动下，存量资产被成功“激活”，既满足了年轻人的安居需求，也探索出一条市场化运营路径。

　　通过金融工具收购存量资产的作用，还体现在对片区活力的整体盘活。2025年10月，位于巴南的佳寓·鱼胡路店正式开业，项目引入的青年租客带动了周边餐饮消费，盘活了社区商业，形成了“资产盘活—居住改善—商业回暖—社区提升”的良性循环。

　　面对长期的资金需求，重庆各区县也在探索多元化投融资机制。在渝中区，政府通过统筹专项资金、发行城市更新专项债等方式发挥引导作用。2021年至2024年，该区累计发行相关专项债约99.87亿元，撬动区域固定资产投资约200亿元，持续助力老旧小区改造和“两江四岸”品质提升。

　　谋长远之策

　　从“开发”到“运营”的模式重构

　　重庆城市更新的内在逻辑也在发生深刻转变：从追求短期面貌焕新，转向培育长期可持续的活力。

　　“过去我们更注重怎么改，现在更关心改完后怎么活。”市住房和城乡建委相关负责人说，要避免更新项目“昙花一现”，必须在规划之初就统筹后期运营，通过业态引导、商户培育和社区共建，确保更新后能持续产生社会与经济效益。

　　夜幕降临，渝中区鲁祖庙传统风貌区的灯火次第亮起，青砖黛瓦间飘出咖啡与精酿啤酒的香气。这条曾经沉寂的老街，如今夜间客流量比改造前增长40%，节假日单日客流量突破2万人次。

　　2021年11月，鲁祖庙片区启动更新，在改造规划前期就明确不拆除一栋老建筑，而是通过“修旧如旧”的微更新，复原历史风貌的同时，巧妙注入当代生活气息。

　　2024年开街后，这里的一栋小楼便可自成消费生态：咖啡轻食、特色正餐、身心疗愈等业态在垂直空间内融合，形成满足全时段需求的“微单元”。更新不仅留住了老店与老住户，还通过功能置换引入新业态，让老街坊的日常步调与年轻游客的新潮体验和谐共生。

　　在鲁祖庙，民生路73号的民国时期三层砖木建筑，特意恢复了原有的灰色砖墙与拱券结构，如今成为一家备受欢迎的咖啡馆；北平机器将穿斗木构老房改造为“四合院微醺实验室”，其独家特酿带动了夜间消费激增；仅有70平方米的表叔茶餐厅，凭借复古装修与社区融合，月营收可达30万元。

　　数据显示，鲁祖庙已引入30余家特色商户，其中多为首店或精品店。

　　鲁祖庙的焕新，是重庆城市更新从“大开发”转向“精运营”的一个缩影。这种系统性的运营思维，正在全市多个更新项目中铺开。2025年，全市实施更新项目166个，建成9个示范片区，推动更新单元从小区延伸至街区、片区。

　　去年5月，焕新开街的沙坪坝区壹心巷，打造的百米“青创夜市”迅速聚拢人气，A+Space文创空间、斑马咖啡等新业态入驻，整条街租金稳定、空置率下降，形成了“人气—商气—财气”的良性循环；九龙坡区民主村则在城市更新过程中设立了社区就业驿站，通过“零就业家庭动态清零”等机制，为离校未就业大学生等群体提供一对一帮扶，让更新成果转化为居民手中端稳的“饭碗”。

　　“目前，我们还在构建系统化的城市更新数据底座，通过打通城市综合体检与专项体检数据，整合GIS、BIM、CIM等多元数据体系，建立覆盖老旧房屋、高层建筑、地下管线、路桥隧轨等要素的高质量数据集，并全面接入数字重庆IRS系统。”市住房和城乡建委相关负责人说，这一数据底座的构建，将推动城市更新相关数据的全量归集、全面共享与全面赋能，为精细化治理和可持续发展提供持续支撑。

　　从“三狼公园”的轻盈转身，到保障性住房的金融活水，再到鲁祖庙的持续生长，重庆的实践勾勒出一条清晰路径：唯有打破制度束缚、导入市场活水、夯实运营根基，才能让城市更新不止于“一时之新”，更成就“长久之兴”。